Contratos de locação comercial em tempos de COVID-19

as possibilidades dos contratantes de evitar o inadimplemento

Resumo

O objetivo deste artigo consiste em analisar os institutos presentes na legislação brasileira, buscando soluções para que as partes de um contrato de locação evitem o inadimplemento por conta da pandemia da COVID-19 e do isolamento social dela decorrente. Como prioridade há o acordo extrajudicial entre as partes, amparado pelo art. 18 da Lei 8.245/91, que, muitas vezes, se encontra como o meio necessário para adequar o contrato aos paradigmas da boa-fé objetiva e da sua função social. A boa-fé objetiva refere-se à necessidade de que as partes cooperem e auxiliem-se mesmo após a celebração contratual. Já a função social do contrato trata do aspecto social que o dispositivo deve apresentar e da necessidade de que haja sua adequação com os princípios da Constituição Federal. No caso da ausência de consenso na negociação entre as partes, judicializa-se o litígio. Nesse cenário, destacam-se quatro institutos que tratam de circunstâncias excepcionais: a) o caso fortuito e a força maior; b) a onerosidade excessiva; c) a frustração do fim do contrato; d) a impossibilidade da prestação. Os poucos julgados já existentes acerca de demandas voltadas a modificações nos moldes do aluguel divergem acerca dos argumentos utilizados, mas reiteram a indispensabilidade de que haja um equilíbrio entre as prestações das partes. O método utilizado na elaboração da pesquisa é o hipotético-dedutivo, baseando-se no estudo de literatura jurídica e na observação de jurisprudência.