Análisis de los valores de mercado de bienes inmuebles urbanos en el barrio Buceo (Montevideo, Uruguay) mediante regresión múltiple, regresión espacial y geoestadística.

Resumo

RESUMEN: El presente estudio analiza los valores de mercado de bienes inmuebles urbanos del barrio Buceo, Montevideo (Uruguay), a partir de una muestra de 188 ofertas de venta y alquiler de casas y apartamentos. La información fue obtenida mediante el relevamiento de portales inmobiliarios, verificación en campo y consulta de información oficial proveniente de la Dirección Nacional de Catastro y de la Intendencia de Montevideo. A partir de estos datos se conformó una base de datos con variables intrínsecas de los inmuebles, como área del predio, área edificada, categoría, estado de conservación y antigüedad, así como variables de localización relacionadas con el entorno urbano. El análisis se desarrolló mediante técnicas de regresión múltiple, regresión espacial y geoestadística. El modelo inicial alcanzó un coeficiente de determinación (R²) de 97,7%, incorporando explícitamente variables de distancia a las principales vías de circulación y a infraestructuras urbanas relevantes. Posteriormente, a partir de la estimación geoestadística del valor de localización, se obtuvo un modelo alternativo con R² de 94,6%, en el que la componente espacial quedó representada mediante una única variable de valor de localización estimado. Como resultado se obtuvo un mapa del valor de localización que evidencia diferencias de valorización entre las distintas zonas del barrio. Las áreas próximas a la rambla, avenidas principales y centros comerciales presentan los mayores valores inmobiliarios, mientras que el sector central y el norte registran menores niveles. Los resultados demuestran que la integración de inferencia estadística, análisis espacial y geoestadística constituye una metodología robusta para la estimación del valor inmobiliario urbano.