A Reforma Tributária e a Base de Cálculo dos Tributos Imobiliários: do valor venal ao valor de mercado

Resumo

Durante décadas, a falta de regulamentação legal sobre o conceito de valor venal levou estados e municípios de um lado, e Judiciário de outro, a tentar suprir de algum modo esta lacuna, quando se trata de impostos incidentes sobre o patrimônio imobiliário: IPTU, ITBI e ITCMD. Com a Reforma Tributária e sua regulamentação (Leis Complementares 214/2025 e 227/2026) o legislador introduziu o conceito de valor de mercado, bem como os critérios objetivos para sua apuração para o ITBI, e para os recém criados IBS e CBS. Este trabalho se propõe a traçar o panorama anterior à Reforma Tributária, o cenário resultante da Reforma, as implicações legais e as bases técnicas corretas para se apurar o valor de mercado dos imóveis – tratado aqui como o único referencial tecnicamente correto e legalmente justo para a apuração do valor de tributo a pagar.