SUBVALORACIÓN DEL TERRENO Y EQUIDAD FISCAL: DETECCIÓN DE PATRONES ESPACIALES MEDIANTE TELEDETECCIÓN LiDAR Y ESTADÍSTICA ESPACIAL EN UN CATASTRO MUNICIPAL

Resumo

La desactualización de los valores catastrales es un problema persistente de la tributación inmobiliaria en América Latina y una causa directa de inequidad entre contribuyentes. Este trabajo examina la subvaloración del terreno en el distrito de La Fortuna, cantón de San Carlos, Costa Rica, con dos propósitos: determinar si presenta un patrón espacial sistemático y evaluar en qué medida la teledetección permite detectar construcción no declarada. Se integraron la base alfanumérica municipal, la plataforma de valores por zonas homogéneas y un levantamiento con vehículo aéreo no tripulado y sensor LiDAR que midió 3.352 edificaciones. Para los 1.543 predios del distrito se calculó la razón entre el valor de referencia y el valor declarado del terreno, y se aplicaron el índice de Moran global, los indicadores locales de asociación espacial, el estadístico Gi* de Getis-Ord y un análisis centrográfico. La razón de subvaloración presentó una mediana de 2,21. El índice de Moran resultó positivo y significativo (I = 0,071; p = 0,001), lo que descarta una distribución aleatoria, y los indicadores locales identificaron 56 predios en conglomerados de alta subvaloración. El contraste con la edificación medida reveló 130 predios con construcción carente de declaración fiscal. Los resultados indican que la subvaloración constituye un fenómeno territorialmente estructurado y que la combinación de teledetección y estadística espacial ofrece un instrumento reproducible para orientar la actualización catastral con criterios de equidad.