Cadastro predial e avaliação imobiliária para fins fiscais da propriedade rústica em Portugal: estado da arte e proposta de um modelo baseado na LADM-VM

Resumo

Diversos países têm procurado implementar Sistemas de Administração Territorial (Land Administration System – LAS) com o objetivo de melhorar a gestão do território. Como forma de normalizar este domínio, foi publicada, em 2012, a norma ISO 19152 – Land Administration Domain Model (LADM) e, em 2025, a sua quarta parte, Valuation Information Model (LADM-VM), dedicada à avaliação imobiliária. Em Portugal, embora ainda não tenha sido implementado um cadastro bidimensional (2D) abrangente para todo o território nacional, têm sido desenvolvidos esforços contínuos para promover o cadastro das propriedades rústicas. Em 2017, um avanço significativo ocorreu com a criação do Balcão Único do Prédio (BUPi); contudo, este sistema não integra uma componente de avaliação imobiliária, mesmo para fins fiscais. Atualmente, a tributação dos prédios rústicos baseia-se no Valor Patrimonial Tributário (VPT), cuja determinação assenta essencialmente no rendimento fundiário, sem considerar o valor de mercado nem o potencial produtivo da terra, o que contribui para níveis reduzidos de tributação. Com o objetivo de contribuir para a superação destes desafios, o presente trabalho propõe um novo modelo conceptual de cadastro e avaliação imobiliária baseado no LADM-VM, incorporando o potencial produtivo da terra na determinação do valor-base do prédio rústico. A proposta prevê ainda a integração de informação cadastral, biofísica e territorial num sistema tridimensional (3D) de informação territorial. A revisão da literatura evidenciou que os estudos que articulam cadastro 3D, LADM-VM e avaliação imobiliária de prédios rústicos ainda são escassos, justificando a relevância científica da proposta apresentada.