Estrutura conceitual para padronização de variáveis de localização aplicadas à avaliação em massa no Cadastro Territorial Multifinalitário
Palavras-chave:
Cadastro Territorial Multifinalitário, avaliação em massa, variáveis de localização, padronização de dados, Justiça fiscalResumo
A avaliação em massa de imóveis depende de informações territoriais consistentes, atualizadas e semanticamente padronizadas. Entre seus componentes, as variáveis de localização apresentam elevada capacidade explicativa, mas são descritas na literatura por terminologias heterogêneas, o que dificulta a comparação de estudos, a interoperabilidade entre bases municipais e sua incorporação ao Cadastro Territorial Multifinalitário (CTM). Este artigo identifica, normaliza e categoriza variáveis de localização empregadas em estudos de avaliação em massa de imóveis urbanos e discute sua aplicação como estrutura de referência para a informação cadastral. Adotou-se pesquisa qualitativa e exploratória, baseada em revisão sistemática da literatura conforme o PRISMA 2020. Foram examinados 55 artigos publicados entre 2016 e 2025, selecionados nas bases Scopus, Web of Science e SciSpace. A extração foi apoiada por técnicas de Processamento de Linguagem Natural, seguida de validação pelos pesquisadores, normalização semântica e análise de coocorrência. Foram consolidadas 90 variáveis em sete categorias: Acessibilidade e Mobilidade, Características Ambientais, Contexto Socioeconômico, Divisão Territorial, Infraestrutura Física Regional, Serviços e Amenidades Urbanas e Zoneamento e Uso do Solo. A estrutura proposta reduz ambiguidades, favorece a organização de dicionários de dados e amplia as possibilidades de integração entre CTM, Sistemas de Informação Geográfica, Observatórios do Mercado Imobiliário e Plantas de Valores Genéricos. Conclui-se que a padronização das variáveis locacionais constitui etapa relevante para a qualidade da informação cadastral, a transparência dos modelos de avaliação e a promoção da justiça fiscal territorial.
