METODOLOGIA PARA A DETERMINAÇÃO DE REGIÕES HOMOGÊNEAS DE VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA, TENDO EM VISTA A GERAÇÃO DE INFORMAÇÕES CADASTRAIS: O caso do município de Porto Alegre
Resumo
Este trabalho consiste na descrição de uma metodologia desenvolvida na Secretaria Municipal da Fazenda (SMF) - PMPA, visando a determinação de regiões de semelhante valorização imobiliária na zona urbana do município de Porto Alegre, Brasil. São apresentados os métodos usualmente empregados para a determinação da base de cálculo dos tributos imobiliários municipais, que é o valor venal dos imóveis. Discute-se sobre a importância da identificação de regiões de semelhante valorização imobiliária na estimação do valor venal dos imóveis. O cruzamento das informações de cadastro, planejamento urbano, uso do solo e mercado imobiliário definiu de forma qualitativa e quantitativa as zonas de idêntica valorização imobiliária no município. Portanto, a cada região identificada foi associado um índice de valorização que foi determinado quantitativamente, tendo como base principal uma pesquisa que foi desenvolvida no mercado de imóveis. Nesta pesquisa foram coletadas, aproximadamente, 700 informações sobre preço de venda de terrenos. A variável obtida, definida como REGIÃO HOMOGÊNEA (RH), mostrou-se uma ferramenta poderosa em modelos de regressão múltipla, utilizados para a estimação do valor venal dos imóveis. Embora a bibliografia indique que a utilização de variáveis do tipo dicotômica é a forma mais apropriada para descrever as características de localização dos imóveis, nem sempre é viável este procedimento quando o número de regiões identificadas é muito grande. Como, por exemplo, na geração de modelos genéricos de formação do valor, de grande valia para as prefeituras. Devido ao seu forte poder de correlação com o valor venal dos imóveis, a variável REGIÃO HOMOGÊNEA (RH) foi introduzida no cadastro de indicadores do município.
