AVALIAÇÃO EM MASSA COM MODELOS ADITIVOS GENERALIZADOS E GEOESTATÍSTICA

Resumo

Este trabalho apresenta uma metodologia para avaliação em massa utilizando Modelos Aditivos Generalizados e geoestatística para dados de terrenos urbanos do município de Fortaleza. O Modelo Aditivo Generalizado confirmou algumas hipóteses do comportamento dos preços de mercado imobiliário como aumento em média no valor unitário quando o lote está dentro de um condomínio fechado, com rede de água disponível e quando localizado em via pavimentada. Com este modelo, também foi revelada a não linearidade dos preços unitários com a área, testada, índice de aproveitamento, distância às vias principais, densidade de comercialização, renda e valor base de IPTU da atual PGV. Entretanto, a interação das coordenadas do terreno do modelo não foi suficiente para eliminar a autocorrelação espacial dos resíduos, de modo que foi feito o ajuste de um variograma esférico sobre estes, com posterior interpolação por krigagem ordinária, obtendo-se uma superfície de resíduos a serem somados à predição final. A partir deste procedimento, houve uma melhora em todas as medidas de desempenho utilizadas neste trabalho, principalmente quanto ao COD que passou de 34,40% a 13,06% após a interpolação, o que atende plenamente as recomendações do IAAO para modelos de avaliação em massa. Conclui-se que a metodologia proposta, utilizando Modelos Aditivos Generalizados e interpolação dos resíduos com técnicas de geoestatística, é bastante promissora na avaliação em massa, mas deve ser usada com bastante parcimônia, pois os erros de medição na coleta de dados de mercado podem enviesar a predição final.