ANÁLISE COMPARATIVA DE MÉTODOS PARA AVALIAÇÃO EM MASSA DE IMÓVEIS URBANOS UTILIZANDO VARIÁVEIS DO TERRENO E DA EDIFICAÇÃO

Resumo

A estimativa do valor venal dos imóveis para arrecadação de impostos ou indenização é imprescindível para financiamento de políticas públicas e para os cidadãos que usufruem dos bens e serviços públicos. Utilizar ferramentas adequadas no cálculo é fundamental, para determinar de forma correta e o mais próximo da realidade seus valores. Este estudo tem por objetivo estimar o valor dos imóveis com o método comparativo direto de dados de mercado, método recomendado pela NBR 14.653:2 e comparar com os valores que utiliza a Planta de Valores Genérica (PVG) dos terrenos e o valor da edificação baseado em orçamentos por tipologia construtiva. Foram utilizados os dados do cadastro imobiliário de Angra dos Reis - RJ e as amostras foram tratadas estatisticamente com o auxílio da regressão, com variáveis de terreno e edificação e validado de acordo com os pressupostos da norma. O valor venal dos imóveis foi calculado com o auxílio da PVG dos terrenos e Custo Unitário Básico (CUB) das construções e comparado com o valor estimado pela Regressão. Os resultados apresentaram uma supervalorização do valor com a Regressão e subvalorização com a PVG+CUB, ao avaliar amostras com valores coletados em campo, sendo que a Regressão ficou mais próxima dos valores reais dos imóveis. O que evidencia que novos métodos podem ser adotados pelas prefeituras para avaliação dos imóveis, o que possibilitará resultados mais próximos aos valores de mercado, proporcionando uma tributação mais justa.