ANÁLISIS DE LOS VALORES DE MERCADO DE BIENES INMUEBLES URBANOS UBICADOS EN EL BARRIO MALVÍN, URUGUAY, A TRAVÉS DE REGRESIÓN ESPACIAL Y GEOESTADÍSTICA

Resumo

Este trabalho analisa os fatores que influenciam o valor dos imóveis urbanos do bairro Malvín Sur, localizado em Montevidéu, Uruguai, na divisa com o Río de la Plata. Através de amostras de vendas dos imóveis em estudo, com complementação de dados provenientes da Direção Nacional de Cadastro como categoria, estado de conservação, idade, altura máxima, área do imóvel e área construída; e dados de distância às principais avenidas e rambla. Para isso, são utilizadas ferramentas estatísticas avançadas como regressão espacial, regressão múltipla e geoestatística para análise detalhada de sua dinâmica socioeconômica. Após a análise, passamos de um modelo pouco explicativo para um modelo com poder explicativo de 88%, o que indica uma capacidade robusta de previsão de preços com base nas características estudadas, persistindo apenas 12% de variabilidade inexplicável. A análise residual e a limpeza de dados ajudam a melhorar a precisão do modelo. Principalmente, observou-se que a localização é crucial: áreas próximas ao calçadão e avenidas apresentam valores mais elevados devido às vistas atraentes, boa conectividade e serviços próximos. Pelo contrário, áreas próximas a assentamentos irregulares ou sem acesso direto às estradas principais tendem a apresentar valores mais baixos. Em resumo, a pesquisa destaca a importância da localização geográfica, da infraestrutura urbana e da proximidade de serviços como fatores-chave na valorização imobiliária de Malvín Sur.