USO DE SUPERFÍCIE DE TENDÊNCIA PARA ELABORAÇÃO DE PLANTA DE VALORES GENÉRICOS EM MUNICÍPIOS DE PEQUENO PORTE: Um estudo de caso no município de Nova Erechim-SC
Palavras-chave:
Engenharia de avaliações, Planta de valores genéricos, Superfície de tendência, Avaliação de imóveis urbanos, Incorporação de efeitos espaciaisResumo
A Planta de Valores Genéricos (PVG), apresenta valores básicos para a determinação de dois importantes tributos municipais: o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). No entanto, muitas prefeituras ainda apresentam somente uma lista ou figuras destes valores por setores fiscais, como é o caso da prefeitura de Nova Erechim (SC). A avaliação por setores fiscais ignora que existem valores diferenciados dentro destas zonas, conflitando com o princípio da equidade tributária. Este trabalho propõe elaborar uma PVG por face de quadra, usando um macromodelo obtido com uso da técnica da análise por superfície de tendência. As análises foram complementadas por curvas de isovalores criadas sobre figuras geradas por krigagem. A base para estas figuras foram os dados da amostra, homogeneizados pelos modelos respectivos, considerando as características do imóvel paradigma. Foram testadas diversas ordens do polinômio de superfície de tendência, da primeira até a quarta. Concluiu-se que a superfície de tendência de terceira ordem foi a que melhor representou o mercado imobiliário da cidade, atendendo a todos os pressupostos básicos da regressão linear clássica e eliminando a autocorrelação espacial. Por isso, este modelo foi utilizado para determinar o valor do metro quadrado dos lotes para cada face de quadra, para posterior elaboração da PVG. Constatou-se que o uso de um macromodelo gerado por superfície de tendência foi adequado para elaborar a PVG no município de pequeno porte objeto deste estudo de caso.
